Den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen – Methoden und Faktoren

Der Wert einer Immobilie ist ein zentrales Kriterium – sowohl für Käufer als auch für Verkäufer. Doch wie lässt sich der sogenannte Verkehrswert zuverlässig bestimmen? Viele Eigentümer und Kaufinteressenten unterschätzen die Komplexität der Immobilienbewertung. Der Preis einer Liegenschaft ist nicht einfach eine Zahl, sondern das Ergebnis zahlreicher Einflussfaktoren und methodischer Berechnungen.

In diesem Artikel erklären wir, was der Verkehrswert ist, welche Methoden zur Wertermittlung es gibt und wie man eine fundierte Einschätzung erhalten kann.

Was versteht man unter dem Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – beschreibt den Preis, der unter normalen Marktbedingungen für eine Immobilie erzielt werden kann. Er basiert auf einer Vielzahl von Faktoren, darunter Lage, Baujahr, Zustand und aktuelle Nachfrage. Der Verkehrswert ist für mehrere Bereiche relevant:

• Kauf und Verkauf: Er dient als Ausgangspunkt für Preisverhandlungen zwischen Käufern und Verkäufern.
• Hypotheken und Finanzierung: Banken nutzen den Verkehrswert als Grundlage für die Kreditvergabe.
• Steuerliche und versicherungstechnische Berechnungen: Steuerbehörden und Versicherungen ziehen den Wert zur Berechnung von Abgaben und Prämien heran.

Da keine Immobilie der anderen gleicht, gibt es keine allgemeingültige Formel zur Ermittlung des Verkehrswerts. Stattdessen haben sich drei Hauptmethoden etabliert, die je nach Immobilientyp und Verwendungszweck angewendet werden.

Die drei wichtigsten Methoden zur Immobilienbewertung

1. Hedonische Methode
2. Ertragswertmethode
3. Realwertmethode

Hedonische Methode

Die hedonische Methode ist eine datenbasierte Bewertungsmethode, die auf dem Vergleich ähnlicher Immobilien beruht. Hierbei wird die Immobilie anhand statistischer Modelle in ihre Einzelbestandteile zerlegt, darunter Lage, Grösse, Baujahr und Ausstattung. Diese Komponenten werden dann mit einer umfangreichen Datenbank bereits verkaufter Immobilien abgeglichen, um einen Durchschnittswert zu ermitteln.

Diese Methode eignet sich besonders für:

• Standardisierte Objekte wie Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
• Liegenschaften in städtischen Gebieten mit vielen Vergleichsobjekten

Da Banken oft auf die hedonische Methode zurückgreifen, ist sie für viele Käufer und Verkäufer die wichtigste Methode zur ersten Einschätzung.

Ertragswertmethode

Die Ertragswertmethode wird hauptsächlich für Renditeobjekte wie Mietwohnungen oder Geschäftsliegenschaften verwendet. Sie basiert auf der Überlegung, welchen nachhaltigen Mietzins eine Immobilie jährlich erwirtschaften kann. Dabei wird nicht nur der aktuelle Mietwert berücksichtigt, sondern auch mögliche zukünftige Mietsteigerungen oder Leerstandsrisiken.

Diese Methode ist besonders relevant für:

• Wohn- und Geschäftshäuser
• Gewerbeimmobilien
• Investoren, die Immobilien zur Vermietung erwerben

Realwertmethode

Bei der Realwertmethode steht der materielle Wert der Immobilie im Vordergrund. Hierbei wird berechnet, welche Kosten anfallen würden, um die Immobilie in ihrem aktuellen Zustand neu zu errichten.

Der Realwert setzt sich zusammen aus:

• Baukosten: Die geschätzten Kosten für den Neubau eines identischen Gebäudes
• Altersentwertung: Wertminderung aufgrund des Alters und des Zustands der Immobilie
• Bodenwert: Der Marktwert des Grundstücks, auf dem sich die Immobilie befindet

Diese Methode kommt vor allem dann zur Anwendung, wenn:

• Keine ausreichenden Vergleichsdaten für die hedonische Methode verfügbar sind
• Es sich um spezielle oder exklusive Immobilien handelt (z. B. Villen, historische Gebäude)
• Die Immobilie nicht zur Vermietung gedacht ist

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Unabhängig von der Bewertungsmethode spielen verschiedene Faktoren eine Rolle bei der Bestimmung des Verkehrswerts:

• Lage: Eine zentrale, gut erschlossene Lage erhöht den Wert einer Immobilie erheblich.
• Grösse und Grundriss: Wohnfläche, Anzahl der Zimmer und die Raumaufteilung beeinflussen die Attraktivität.
• Baujahr und Zustand: Sanierte oder neuwertige Immobilien haben meist einen höheren Wert als sanierungsbedürftige Objekte.
• Ausstattung und Qualität: Hochwertige Materialien, moderne Heizsysteme und energiesparende Massnahmen können den Wert steigern.
• Rechtliche Aspekte: Bestehende Mietverhältnisse, Vorkaufsrechte oder Baurestriktionen können den Wert beeinflussen.