Eigenmietwert abgeschafft: Was das Ja an der Urne für Eigentümer, Mieter und den Immobilienmarkt bedeutet

Veröffentlicht am: 29. September 2025 | Lesezeit: 15 Minuten

Die Schweizer Stimmbevölkerung hat am 28. September 2025 mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen. Damit endet ein jahrzehntelanger Streit um eine der umstrittensten Steuerregeln des Landes. Dieser Beitrag ordnet das Resultat ein, erklärt die steuerlichen Folgen für unterschiedliche Gruppen, beleuchtet Chancen und Risiken, analysiert die Effekte auf den Immobilienmarkt und zeigt, warum jetzt eine individuelle Beratung besonders sinnvoll ist.

Einleitung: Ein historischer Entscheid nach jahrzehntelangem Streit

Seit Jahrzehnten sorgte die Besteuerung eines fiktiven Mietwerts auf selbstbewohntem Wohneigentum für Diskussionen. Kritisiert wurde insbesondere die Belastung für Haushalte mit tieferen Renteneinkommen. Mehrere Reformversuche scheiterten an der Urne. Mit dem aktuellen Entscheid von Volk und Ständen wird eines der ältesten steuerpolitischen Instrumente grundlegend neu geordnet.

Das Abstimmungsergebnis im Detail

Die Vorlage erhielt 57,7 Prozent Ja-Stimmen sowie 16,5 Standesstimmen. Insgesamt sagten 19 Kantone Ja und 7 Nein. In der Romandie war der Widerstand hoch, während Deutschschweiz, Tessin und rätoromanische Regionen mehrheitlich zustimmten. Basel-Stadt und das Wallis lehnten ab. Politisch setzte sich das Lager von Hauseigentümerverband und bürgerlichen Parteien durch, während SP, Grüne, Mieterinnen- und Mieterverband sowie verschiedene Bau- und Umweltverbände opponierten.ndet.

Steuerliche Konsequenzen für Eigentümer, Mieter und Investoren

Mit der Abschaffung entfällt die Pflicht, auf selbstbewohntem Wohneigentum ein fiktives Einkommen zu versteuern. Gleichzeitig werden die meisten Abzüge für Schuldzinsen und Unterhaltskosten aufgehoben. Für neue Eigentümerinnen und Eigentümer ist eine Übergangsregel vorgesehen: Bis zu zehn Jahre nach dem Erwerb können Schuldzinsen in begrenztem Umfang abgezogen werden, wobei der maximal zulässige Abzug jährlich linear abnimmt. Für Renditeobjekte gilt künftig die quotal restriktive Methode; Schuldzinsen sind nur noch im Verhältnis zum unbeweglichen Vermögen abzugsfähig, was die Steuerbelastung tendenziell erhöht. Steuerpflichtige ohne Liegenschaft können private Zinsen nicht mehr abziehen. Die Umsetzung wird frühestens 2028 erwartet, weil die kantonalen Systeme zuerst angepasst werden müssen.

Chancen und Risiken für private Liegenschaftsbesitzer

Haushalte mit weitgehend amortisierten Hypotheken profitieren voraussichtlich von einer niedrigeren Steuerlast. Besonders Pensionierte werden entlastet, und die Steuerdeklaration vereinfacht sich. Gleichzeitig verlieren stark belehnte Eigentümerinnen und Eigentümer den breiten Zinsabzug. Geplante Renovationen und energetische Investitionen sollten neu kalkuliert und wertvermehrende Ausgaben sorgfältig dokumentiert werden, damit sie später bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden können. Offen bleibt, ob und in welcher Form Kantone eine besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften einführen. Diese Entscheidung hat erheblichen Einfluss auf die künftige Belastung von Ferienwohnungen. Eine Einordnung der ZKB finden Sie hier: ZKB Blog – Eigenmietwert fällt weg.

Politische und wirtschaftliche Fronten

Die Befürworter kritisierten den Eigenmietwert als ungerechte Überbesteuerung und als Anreiz, Hypotheken dauerhaft hoch zu halten. Die Gegner warnten vor Mindereinnahmen der Kantone, möglichen Mehrbelastungen für Mieterinnen und Mieter und einem Dämpfer bei energetischen Sanierungen. Besonders sensibel reagierten Gebirgskantone, die stark von Zweitliegenschaften betroffen sind und nun kantonale Lösungen für eine neue Steuer ausarbeiten müssten.

Marktauswirkungen auf Immobilienpreise und Nachfrage

Die Effekte werden je nach Segment unterschiedlich ausfallen. Für Erstwohnungen könnte die Entlastung die Nachfrage stützen, wobei Zinskosten und Eigenkapitalanforderungen weiterhin zentrale Hürden bleiben. Bei Zweitwohnungen hängt die Wirkung von der Ausgestaltung einer möglichen kantonalen Liegenschaftssteuer ab. Ein breiter Preisrückgang ist angesichts der Angebotsknappheit durch das Zweitwohnungsgesetz kaum zu erwarten. Zwischen Neubauten und älteren Bestandsobjekten dürfte der Preisabstand wachsen, weil viele Gebäude einen erheblichen Sanierungsbedarf aufweisen und breite Unterhaltsabzüge wegfallen. Entscheidend wird sein, Investitionen sorgfältig zu priorisieren und die langfristige Objektstrategie zu klären.

Fazit und Bedeutung für Steuerpolitik und Wohneigentum

Der Entscheid markiert einen Systemwechsel mit weitreichenden Folgen. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer werden steuerlich entlastet. Gleichzeitig entstehen neue Fragen zur optimalen Finanzierung, zur Planung von Renovationen und zur Behandlung von Zweitliegenschaften. Die Schweiz verschiebt den Fokus von Abzügen hin zu einer schlankeren Einkommensbesteuerung mit kantonalem Gestaltungsspielraum.

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