Eigenmietwert in der Schweiz: Funktionsweise, Reformpläne und kontroverse Diskussion

Veröffentlicht am: 14. September 2025 | Lesezeit: 15 Minuten

Wer ein Eigenheim besitzt, versteuert in der Schweiz nicht nur sein Einkommen – sondern auch das Wohnen in den eigenen vier Wänden. Der sogenannte Eigenmietwert gehört seit Jahrzehnten zu den meistdiskutierten Steuerinstrumenten des Landes. In diesem Artikel zeigen wir, warum es ihn gibt, wie er funktioniert, welche politischen Reformpläne aktuell diskutiert werden, welche Chancen und Risiken eine Abschaffung hätte und warum die Debatte so kontrovers geführt wird. Abschliessend gehen wir darauf ein, weshalb eine individuelle Beratung durch einen Hypothekarexperten gerade jetzt besonders wertvoll ist.

Einleitung: Warum der Eigenmietwert seit Jahrzehnten umstritten ist

Der Eigenmietwert gehört zu den am meisten diskutierten steuerlichen Instrumenten in der Schweiz. Seit Jahrzehnten sorgt er für Streit zwischen Wohneigentümern, Mietern, Politikern und Ökonomen. Die Grundidee klingt zunächst ungewöhnlich: Personen, die in ihrer eigenen Immobilie wohnen, müssen einen fiktiven Mietwert als Einkommen versteuern – obwohl sie dieses Einkommen in der Realität gar nicht erzielen. Der Gedanke dahinter ist, dass Eigentümerinnen und Eigentümer gegenüber Mietern nicht bessergestellt sein sollen, da sie – anders als Mieter – von einem „Wohnvorteil“ profitieren, ohne eine monatliche Miete zahlen zu müssen. Während die Befürworter dieses Systems auf die Gleichbehandlung verweisen, empfinden viele Betroffene die Besteuerung als Belastung, zumal sie häufig gerade im Ruhestand auf ein tieferes Einkommen treffen. Vor diesem Hintergrund erstaunt es nicht, dass die Diskussion um eine mögliche Abschaffung des Eigenmietwerts in regelmässigen Abständen wieder auflebt.

Was ist der Eigenmietwert – rechtliche Grundlagen und Berechnung

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Haus- und Wohnungseigentümer in ihrer Steuererklärung angeben müssen, wenn sie die Immobilie selbst bewohnen. Er wird von den kantonalen Steuerbehörden geschätzt und orientiert sich am Marktwert der Immobilie sowie an den durchschnittlichen Mieten vergleichbarer Objekte. In der Praxis wird dabei in der Regel ein Betrag von 60 bis 70 Prozent des Markt-Mietwerts angesetzt. Wichtig ist, dass die kantonalen Unterschiede erheblich sein können, da jeder Kanton seine eigenen Methoden anwendet.

Für Eigentümer ergibt sich dadurch die paradoxe Situation, dass sie einerseits auf ein Einkommen besteuert werden, das sie gar nicht beziehen. Andererseits erlaubt das System gewisse Steueroptimierungen, da Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten als Abzüge geltend gemacht werden können. Wer also hohe Hypothekarzinsen bezahlt oder umfangreiche Renovationen vornimmt, kann die steuerliche Belastung teilweise kompensieren. Kritiker monieren jedoch, dass dadurch ein Anreiz geschaffen wird, möglichst lange hohe Schulden zu behalten, anstatt Hypotheken konsequent zu amortisieren.

Aktuelle Reformpläne: Abschaffung per Objektsteuer-Vorlage

Die politische Diskussion um den Eigenmietwert hat in den letzten Jahren an Dynamik gewonnen. Im Parlament wurde eine Vorlage ausgearbeitet, die eine Abschaffung des Eigenmietwerts auf selbstbewohntem Wohneigentum vorsieht. Für Zweitliegenschaften soll stattdessen eine sogenannte Objektsteuer auf kantonaler Ebene eingeführt werden. Diese Reform würde das bisherige System grundlegend verändern und sowohl für Eigentümer als auch die Steuerverwaltung bedeutende Umstellungen mit sich bringen.

Die Volksabstimmung über diese Vorlage findet am 28. September 2025 statt. Wird sie angenommen, tritt die Neuregelung laut Einschätzung des Hauseigentümerverbands (HEV) frühestens zum 1. Januar 2028 in Kraft, da die Kantone ausreichend Zeit benötigen, ihre Steuersysteme und IT-Infrastrukturen anzupassen. Die Debatte darüber, ob die Vorlage mehr Steuergerechtigkeit bringt oder eher neue Ungleichheiten schafft, spaltet Politik und Gesellschaft. Während Eigentümerverbände die Abschaffung begrüssen, da sie die Steuerlast erheblich reduzieren würde, warnen andere Akteure vor unerwünschten Nebenwirkungen auf den Immobilien- und Sanierungsmarkt. Hier informiert das eidgenössische Finanzdepartment (EFD) über die Reform der Wohneigentumsbesteuerung – u.a. auch über die Auswirkung des Hypothekarzinsniveaus auf Steuereinnahmen.

Quelle: Eidgenössisches Finanzdepartment (EFD)

Chancen und Risiken der Abschaffung aus Sicht von Eigentümern

Die Abschaffung des Eigenmietwerts könnte für viele Eigentümerinnen und Eigentümer eine deutliche steuerliche Entlastung bringen. Besonders profitieren würden Haushalte, die ihre Hypotheken bereits weitgehend amortisiert haben und deren laufende Zinskosten gering sind. Diese Gruppe müsste künftig kein fiktives Einkommen mehr versteuern und könnte damit ihre Steuerlast spürbar senken. Auch für ältere Personen im Ruhestand wäre dies eine Erleichterung, da der Eigenmietwert oft dann besonders ins Gewicht fällt, wenn die regulären Einkünfte sinken.

Doch es gibt auch Schattenseiten: Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts würden gleichzeitig die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten stark eingeschränkt oder sogar vollständig gestrichen. Eigentümer, die in nächster Zeit umfassende Sanierungen oder energetische Investitionen planen, könnten dadurch steuerlich schlechter gestellt sein. Zudem entfiele der Anreiz, hohe Hypothekarzinsen durch Abzüge steuerlich geltend zu machen. Das könnte zwar langfristig die Verschuldung im Immobilienmarkt reduzieren, würde aber kurzfristig vielen Eigentümern die Finanzierung zusätzlicher Projekte erschweren. Damit zeigt sich: Die Abschaffung hätte nicht nur Gewinner, sondern auch Verlierer.

Politische und wirtschaftliche Widerstände gegen die Reform

Gegen die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts regt sich insbesondere in der Wirtschaft Widerstand. Branchenverbände wie Suissetec und Bauneb Schweiz warnen, dass der Wegfall von steuerlichen Abzugsmöglichkeiten Investitionen in die Gebäudesanierung und die Energiewende massiv erschweren könnte. Gerade in Zeiten, in denen energetische Modernisierungen und Klimaschutzmassnahmen dringend gefördert werden sollten, befürchten sie einen gegenteiligen Effekt: ohne steuerliche Anreize könnte die Nachfrage nach Sanierungen sinken, Projekte würden hinausgeschoben und weniger Fachfirmen beauftragt. Manche Experten sehen sogar die Gefahr, dass Schwarzarbeit zunimmt, weil Eigentümer versuchen könnten, Kosten ohne offizielle Rechnungen zu senken.

Auf der anderen Seite argumentieren Befürworter, dass der Eigenmietwert in seiner bisherigen Form ein Fehlanreiz sei, der hohe Hypotheken begünstigt. Mit der Abschaffung würden Eigentümer ermutigt, Schulden konsequenter abzubauen, und hätten dadurch langfristig mehr finanziellen Spielraum für Investitionen. Zudem sehen Befürworter die Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern nach wie vor gewahrt, da Mieter keine steuerlichen Abzüge für Wohnkosten geltend machen können. Alle aktuellen Entwicklungen zur Debatte rund um den Eigenmietwert finden sie hier.

Fazit und Bedeutung für Markt und Steuerpolitik

Der Eigenmietwert ist seit Jahrzehnten ein zentrales Element der Schweizer Steuerpolitik, das nicht nur die individuelle Steuerlast beeinflusst, sondern auch die Funktionsweise des Immobilien- und Hypothekenmarkts prägt. Während er ursprünglich eingeführt wurde, um Wohneigentümer und Mieter gleichzustellen, hat er in der Praxis zahlreiche Nebenwirkungen entfaltet – von der steuerlichen Bevorzugung hoch verschuldeter Eigentümer bis hin zur Belastung von älteren Menschen mit wenig Einkommen.

Die Abstimmung im September 2025 ist deshalb mehr als nur ein steuerpolitischer Entscheid: Sie markiert einen möglichen Systemwechsel mit weitreichenden Folgen. Eine Abschaffung könnte Wohneigentum attraktiver machen und die Eigenkapitalbildung fördern, gleichzeitig aber die Investitionsbereitschaft im Bereich Sanierung und Energieeffizienz schwächen. Welche Richtung die Schweiz einschlägt, wird zeigen, welchen Stellenwert künftig steuerliche Anreize gegenüber finanzieller Entlastung haben. Klar ist: Der Eigenmietwert bleibt ein emotionales und politisch heikles Thema, das Eigentümerinnen, Mieter und den Staat gleichermassen betrifft.

Warum ein Gespräch mit einem Hypothekarexperten von HYPOHAUS sinnvoll ist

Die anstehende Reformdiskussion zum Eigenmietwert macht deutlich, wie wichtig eine sorgfältige Finanz- und Steuerplanung für Eigentümer ist. Je nach Ausgang der Abstimmung könnten bestehende Hypothekenmodelle, Amortisationsstrategien oder Sanierungspläne neu bewertet werden müssen. Wer seine Finanzierung langfristig optimieren möchte, sollte deshalb frühzeitig prüfen, welche Auswirkungen eine Abschaffung auf die persönliche Situation hätte.

Unser Team von HYPOHAUS unterstützt Eigentümerinnen und Eigentümer dabei, die individuelle Situation zu analysieren und massgeschneiderte Strategien zu entwickeln. Ob Steueroptimierung, Hypothekenanpassung oder Planung künftiger Investitionen – bei HYPOHAUS erhalten Sie fundierte Beratung und konkrete Lösungen. Kontaktieren Sie unser Team und lassen Sie sich individuell beraten – weitere Informationen finden Sie hier.