Immobilien-Transaktionen: Gebühren, Nebenkosten und praktische Tipps für Käufer und Verkäufer

Veröffentlicht am: 08. April 2025 | Lesezeit: ca. 5-10 Minuten

Gebühren für den Grundbucheintrag

Der Eintrag einer neuen Eigentumsposition im Grundbuch ist ein unverzichtbarer Schritt bei Immobiliengeschäften. Die damit verbundenen Kosten – die Grundbuchgebühren – werden häufig pauschal berechnet, können aber je nach Kanton unterschiedlich hoch ausfallen.

• Praxisbeispiel: In Kantonen wie Zürich belaufen sich diese Gebühren oft auf etwa 0.1% des Kaufpreises, während in Bern Werte von bis zu 0.5% üblich sein können.
• Tipp: Rechnen Sie im Vorfeld mit etwa 0.5% des Kaufpreises, um eine grobe Kostenschätzung zu erhalten.

Kosten der Eigentumsübertragung (Handänderungssteuer)

Die Handänderungssteuer ist ein weiterer wesentlicher Kostenfaktor beim Immobilienkauf. Interessant dabei: In einigen Kantonen, wie beispielsweise in Zürich, wird diese Steuer gar nicht erhoben, während sie in anderen Regionen einen erheblichen Betrag ausmachen kann.

• Berechnungsgrundlage: Der Steuersatz wird meist in Abhängigkeit vom Verkaufspreis festgelegt.
• Beispiel: Im Kanton Bern wird ein Verkaufspreisanteil, der bestimmte Schwellenwerte überschreitet, mit einem Prozentsatz belegt – rechnen Sie im Durchschnitt mit rund 1.5% des Kaufpreises, wobei regionale Unterschiede zu beachten sind.

Notariatsgebühren

Notare spielen eine zentrale Rolle bei der Beurkundung von Kaufverträgen und der Eintragung von Eigentumsrechten.

• Gebührenvariation: Die Höhe der Notariatsgebühren variiert stark – sowohl je nach Kanton als auch abhängig davon, ob es sich um ein Amtsnotariat oder ein freies Notariat handelt.
• Regionale Beispiele: Während in Kantonen wie Genf oder Waadt höhere Sätze üblich sind, liegen die Gebühren in Schwyz oder Glarus oft deutlich niedriger.
• Empfehlung: Holen Sie sich mehrere Angebote ein, wenn Sie in einer Region mit freien Notariaten kaufen, um das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu erzielen. Rechnen Sie im Vorfeld mit etwa 0.1 bis 0.5% des Kaufpreises, um eine grobe Kostenschätzung zu erhalten.

Kosten für die Ausstellung eines neuen Schuldbriefs

Für viele Käufer ist es notwendig, einen neuen Schuldbrief zu beantragen – insbesondere, wenn der bisherige Pfandtitel nicht wiederverwendet werden kann.

• Kostenspanne: Diese Gebühr bewegt sich in der Regel zwischen 0.1% und 0.3% der Pfandsumme.
• Praktischer Hinweis: Wenn bereits ein Schuldbrief existiert, lohnt es sich zu prüfen, ob eine Übernahme möglich ist. Dies könnte die anfallenden Kosten erheblich senken.

Grundstückgewinnsteuer: Berechnung und Besonderheiten

Für Verkäufer stellt die Grundstückgewinnsteuer oft einen der grössten Unsicherheitsfaktoren dar. Diese Steuer bemisst sich am erzielten Gewinn, der sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den ursprünglichen Anlagekosten ergibt.

• Einflussfaktoren: Neben dem Gewinn spielen auch die Besitzdauer und der Standort der Immobilie eine Rolle.
• Berechnungsmodelle: Einige Kantone setzen auf eine proportionale Besteuerung (etwa 30%), andere bevorzugen ein progressives Modell, bei dem höhere Gewinne überproportional stärker besteuert werden.
• Langfristige Perspektive: Viele Kantone gewähren Abschläge bei längerer Besitzdauer, was den Steuerbetrag bei einem späteren Verkauf reduzieren kann.

Steuerliche Behandlung von Kauf- und Verkaufsnebenkosten

Ein häufig gestellter Fragepunkt ist, ob die anfallenden Gebühren und Nebenkosten steuerlich absetzbar sind.

• Aktueller Stand: In der Regel können Kaufnebenkosten wie Grundbuchgebühren, Notariatsgebühren und Handänderungssteuern nicht vom steuerbaren Einkommen abgesetzt werden. Weitere Informationen hierzu finden Sie hier.
• Ausnahme: Wohneigentümer können lediglich Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie werterhaltende Investitionen steuermindernd geltend machen.

Strategien zur vorausschauenden Budgetplanung

Eine detaillierte Planung ist das A und O, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden. Hier einige Tipps:

• Frühzeitige Kostenschätzung: Erstellen Sie eine umfassende Übersicht aller potenziellen Nebenkosten, die sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf anfallen können.
• Finanziellen Puffer einplanen: Aufgrund der hohen Schwankungsbreiten in den einzelnen Posten empfiehlt es sich, einen Puffer von bis zu 5% des Kaufpreises beiseitezulegen.
• Vertragliche Regelungen: Klären Sie im Vorfeld, wie die verschiedenen Gebühren zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden – idealerweise sollten diese Regelungen schriftlich im Kaufvertrag festgehalten werden.
• Fachliche Beratung: Nutzen Sie das Fachwissen von Notaren, Maklern und Finanzberatern, um eine präzise Kalkulation zu erhalten. Diese Experten können Sie auch über regionale Besonderheiten informieren, die den Finanzierungsrahmen massgeblich beeinflussen.

Fazit

Immobiliengeschäfte sind komplex und gehen weit über den reinen Kauf- oder Verkaufspreis hinaus. Eine sorgfältige Planung der Gebühren und Nebenkosten ist essenziell, um finanzielle Engpässe zu vermeiden und den gesamten Prozess erfolgreich zu steuern. Dabei kann unsere Expertise im Hypothekarmarkt – wie sie unter anderem bei HYPOHAUS zum Einsatz kommt – entscheidend zum Erfolg beitragen. Sollten Sie Fragen haben oder Unterstützung bei der Planung und Durchführung Ihrer Immobilientransaktion benötigen, nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf. Unsere Dienstleistungen finden Sie hier – wir beraten Sie kompetent und persönlich.