Immobilienübertragung in der Schweiz: Hypothek der Eltern übernehmen – das müssen Sie wissen

Die Übertragung von Wohneigentum innerhalb der Familie ist ein bedeutender Schritt sowohl emotional als auch finanziell. Ob durch Erbvorbezug, Schenkung oder Verkauf: Wer eine Immobilie von den Eltern übernimmt, sieht sich mit einer Vielzahl rechtlicher, steuerlicher und finanzierungsrelevanter Fragen konfrontiert. Besonders zentral ist dabei der Umgang mit der bestehenden Hypothek. Kann diese übernommen werden oder muss sie neu abgeschlossen werden?

In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Aspekte rund um die Hypothekenübernahme in der Schweiz und zeigen auf, wie Sie den Eigentumsübergang optimal planen.

Veröffentlicht am: 27. Mai 2025 | Lesezeit: ca. 5-10 Minuten

Hypothek übernehmen: Ist das überhaupt möglich?

In der Schweiz ist eine Hypothek rechtlich gesehen mit der Immobilie verknüpft. Sie kann jedoch nicht automatisch auf eine neue Eigentümerin oder einen neuen Eigentümer übertragen werden. Banken sind verpflichtet, im Falle eines Eigentumswechsels die Tragbarkeit der Hypothek neu zu prüfen. Dabei analysieren sie insbesondere:

• Einkommen und Vermögen der neuen Eigentümer
• Eigenkapitalquote (mind. 20% des Immobilienwerts, davon mind. 10% aus nicht vor­be­zo­genen Pensionskassengeldern)
• Bestehende Schulden und finanzielle Verpflichtungen
• Zukünftige Unterhalts- und Investitionskosten der Immobilie

Fazit: Die Übernahme einer Hypothek ist nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Bank möglich. Sie kann jedoch sinnvoll sein, wenn die bestehenden Konditionen attraktiv sind. Alternativ kann auch eine neue Finanzierungslösung gewählt werden. Dies kann jedoch Kosten verursachen, insbesondere bei vorzeitiger Auflösung einer Festhypothek (sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung).

Modelle der Eigentumsübertragung: Was sind die Optionen in der Schweiz?

In der Schweiz existieren mehrere gängige Modelle zur Weitergabe von Wohneigentum innerhalb der Familie mit jeweils spezifischen rechtlichen und steuerlichen Konsequenzen:

1. Schenkung mit oder ohne Nutzniessung/Wohnrecht

Die Eltern übertragen das Eigentum unentgeltlich, oft unter Vorbehalt eines lebenslangen Wohnrechts oder einer Nutzniessung. Wichtig: Diese Dienstbarkeiten mindern den steuerlichen Verkehrswert, was Auswirkungen auf Eigenmittelanforderungen und Finanzierung haben kann. Weitere Informationen zu Nutzniessung, Wohnrecht und deren rechtlichen Rahmen finden Sie im Blogbeitrag der PostFinance zum Thema Dienstbarkeiten.

2. Erbvorbezug

Eine Immobilie wird bereits zu Lebzeiten an ein Kind übertragen und später mit dem Erbanteil verrechnet. Dabei müssen Pflichtteile und Ausgleichspflichten gegenüber Geschwistern beachtet werden. Eine transparente Regelung im Erbvertrag oder Testament ist unerlässlich.

3. Gemischte Schenkung

Ein Teil des Wertes wird verschenkt, der andere über einen symbolischen oder reduzierten Kaufpreis abgegolten. Diese Lösung wird oft gewählt, wenn das übernehmende Kind bereits in die Liegenschaft investiert hat oder die Eltern finanzielle Absicherung wünschen.

4. Verkauf unter Verwandten

Ein regulärer Verkauf zu einem marktgerechten oder rabattierten Preis. Die Nachkommen übernehmen Hypothek, Steuern und Unterhaltspflichten. Auch hier empfiehlt sich ein professioneller Kaufvertrag mit klaren Regelungen zu Rückkaufsrechten, Vorkaufsrechten oder Gewinnbeteiligung im Falle eines späteren Weiterverkaufs.

Steuerliche und rechtliche Besonderheiten in der Schweiz

In der Schweiz gelten kantonale Unterschiede bei der Schenkungssteuer, Grundbuchgebühren und der Handänderungssteuer. Besonders wichtig:

• Schenkungs- und Erbschaftssteuer: In den meisten Kantonen ist die Übertragung an direkte Nachkommen steuerfrei, es existieren jedoch Ausnahmen, z.  bei Patchworkfamilien oder Übertragungen an Schwiegerkinder.
• Handänderungssteuern: Einige Kantone (z. B. Zürich) erheben keine, andere (z. B. Bern, Waadt) sehr wohl. Bei einer internen Übertragung innerhalb der Familie gibt es je nach Kanton Befreiungsmöglichkeiten.
• Grundbuchgebühren: Diese fallen in jedem Fall an auch bei Übertragungen ohne Gegenleistung.

Finanzierung langfristig tragbar gestalten

Ob eine bestehende Hypothek übernommen oder eine neue Hypothek abgeschlossen wird: Entscheidend ist, dass die Finanzierung langfristig tragbar ist. Die Bank kalkuliert die Tragbarkeit in der Regel mit einem theoretischen Zinssatz von 5%, zuzüglich Unterhalt und Nebenkosten. Als Richtwert gilt: Die jährlichen Wohnkosten sollten ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.

Folgende Punkte sollten zukünftige Eigentümer in ihre Planung einbeziehen:

• Werden Investitionen in die Immobilie nötig?
• Gibt es mittelfristig Änderungen in der Einkommenssituation?
• Können zukünftige Zinsschwankungen aufgefangen werden?
• Wie soll mit einem allfälligen Verkauf oder einer Erbteilung umgegangen werden?

Fazit: Gut beraten zur idealen Lösung

Die Übertragung einer Immobilie innerhalb der Familie ist ein komplexer Prozess, bei dem finanzielle, steuerliche und emotionale Aspekte ineinandergreifen. Eine frühzeitige Planung sowie eine fundierte Finanzierungsstrategie sind entscheidend, um Konflikte zu vermeiden und sowohl die Eltern als auch die neuen Eigentümer optimal abzusichern.

Bei HYPOHAUS unterstützen wir Sie als unabhängige Experten umfassend: von der ersten Bewertung der Immobilie über die Strukturierung der Eigentumsübertragung bis hin zur optimalen Hypothekarfinanzierung. Dabei berücksichtigen wir stets die spezifischen Gegebenheiten der Schweizer Gesetzgebung und Bankenpraxis.

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