Schweizer Pfandbriefe: Warum die Kapitalmarkt-Refinanzierung an Bedeutung gewinnt

Veröffentlicht am: 19. August 2025 | Lesezeit: 15 Minuten

Kernbotschaften

Der Schweizer Hypothekarmarkt wächst strukturell, obwohl die Wohneigentumsquote tief ist, und treibt die private Verschuldung sichtbar nach oben. Zugleich decken Kundeneinlagen einen sinkenden Anteil der Kreditvergabe, weshalb die kapitalmarktbasierte Refinanzierung via Pfandbriefe an Bedeutung gewinnt. Der aktuelle Druck auf die Einlagenrefinanzierung entsteht aus mehreren Quellen: der Abbau der Devisenreserven der Nationalbank mit entsprechendem Entzug von CHF-Liquidität, die durch steigende Immobilienpreise bedingte Ausweitung der Hypothekarvolumen, verschärfte Liquiditätsanforderungen insbesondere für systemrelevante Institute sowie höhere Mindestreserveanforderungen. Als stabile Schnittstelle zwischen Immobilienfinanzierung und Kapitalmarkt wirken die Pfandbriefbank schweizerischer Hypothekarinstitute und die Pfandbriefzentrale der schweizerischen Kantonalbanken, die unter strengen gesetzlichen Vorgaben Pfandbriefe emittieren und Mittel gegen hypothekarische Sicherheiten weiterreichen; die 2-Prozent-Eigenmittelvorgabe der Pfandbriefbank stärkt dabei zusätzlich die Systemstabilität. Die anhaltend hohe Nachfrage von Banken, Versicherungen und Pensionskassen sichert Markttiefe und Planbarkeit und macht Pfandbriefe zum zentralen Instrument, um Refinanzierung, Regulierung und Anlegerschutz in der Schweiz verlässlich zu verbinden.

1. Einleitung

Der Schweizer Hypothekarmarkt befindet sich in einer Phase strukturellen Wachstums, die von nachhaltigen demografischen und ökonomischen Kräften getragen wird. Während der Eigentumsanteil im internationalen Vergleich tief bleibt, steigt die Kreditfinanzierung des Wohnens weiter an, was die Bilanzsummen der Banken und die gesamtwirtschaftliche Verschuldung der privaten Haushalte prägt. Diese Dynamik trifft auf ein Umfeld, in dem Kundeneinlagen weniger stark wachsen als die Kreditvergabe und in dem geld- und regulierungspolitische Entscheidungen die verfügbare CHF-Liquidität beeinflussen. Die Folge ist eine wachsende Lücke zwischen Kreditvolumen und Einlagenbasis, die Banken zunehmend über den Kapitalmarkt schliessen. Pfandbriefe rücken dabei ins Zentrum, weil sie eine rechtlich besonders gesicherte, planbare und in der Schweiz tief verankerte Form der langfristigen Refinanzierung bieten.

Dieser Beitrag beantwortet zentrale Fragen zum aktuellen Hypothekarmarkt in der Schweiz: weshalb die Hypothekarvolumen trotz tiefer Wohneigentumsquote steigen, weshalb die Einlagenbasis nicht mehr ausreicht und die Kapitalmarkt-Refinanzierung über Pfandbriefe an Bedeutung gewinnt. Zudem erläutert er, wie Pfandbriefbank und Pfandbriefzentrale funktionieren und welche Sicherungsmechanismen gelten. Er erklärt die aktuellen Ursachen des Refinanzierungsdrucks, beleuchtet die Nachfrage von Banken, Versicherungen und Pensionskassen sowie die Auswirkungen auf Konditionen.

2. Immobilienfinanzierung und Verschuldung in der Schweiz

Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt, dass steigende Immobilienpreise und anhaltende Nachfrage nach Wohnraum zu einem kräftigen Ausbau der Hypothekarbestände geführt haben. Bemerkenswert ist, dass diese Expansion in einem Markt mit vergleichsweise tiefer Wohneigentumsquote stattfindet. Ein erheblicher Teil des Wohnens wird weiterhin gemietet, dennoch fliesst ein immer grösserer Anteil der gesamtwirtschaftlichen Ersparnisse in die Finanzierung von Wohnimmobilien über Bankbilanzen. Dadurch verschiebt sich die Struktur der privaten Verschuldung hin zu hypothekarisch besicherten Krediten. Für Banken bedeutet dies eine wachsende Notwendigkeit, stabile, langfristige Refinanzierung zu organisieren, die Zins- und Liquiditätsrisiken kontrollierbar hält und regulatorische Kennzahlen zuverlässig erfüllt. Diese Besonderheiten des Schweizer Marktes stützen den Bedarf an hochwertigen CHF-Anlage- und Refinanzierungsinstrumenten dauerhaft.Fazit: Jetzt Refinanzierung proaktiv angehen.

3. Abnehmende Einlagenrefinanzierung und wachsende Kapitalmarktrolle

Kundeneinlagen sind traditionell die kostengünstigste Quelle für Banken. In einem Umfeld mit strukturellem Kreditwachstum und wechselnder monetärer Liquidität decken sie allerdings nicht mehr das gesamte Hypothekarvolumen. Dadurch nimmt die Bedeutung von Pfandbriefen und anderen kapitalmarktbasierten Instrumenten zu, weil sie Laufzeiten strecken, die Abhängigkeit vom Einlagenverhalten reduzieren und regulatorische Liquiditätsanforderungen verlässlich unterstützen. Für Treasury-Abteilungen schaffen Pfandbriefe eine planbare Refinanzierungsbasis mit hoher Markttiefe, die sich an die Zinsstrukturkurve anpassen lässt und die Finanzierungskosten über den Zyklus glättet. Gleichzeitig bietet die rechtliche Ausgestaltung eine robuste Absicherung für Investoren, was die Spreads in der Regel eng hält und die Refinanzierung auch in Phasen erhöhter Unsicherheit ermöglicht.

4. Ursachen der aktuellen Refinanzierungsprobleme

Die jüngsten Engpässe in der Einlagenrefinanzierung lassen sich nicht auf einen einzelnen Faktor zurückführen. Der Abbau der Devisenreserven durch die Nationalbank hat in den vergangenen Jahren systemisch CHF-Liquidität absorbiert, was die Einlagenbasis relativ zur Kreditnachfrage schwächte. Gleichzeitig haben steigende Immobilienpreise das Hypothekarvolumen zusätzlich ausgeweitet und damit den Refinanzierungsbedarf erhöht. Hinzu kommen verschärfte Liquiditätsanforderungen insbesondere für systemrelevante Banken, die grössere und qualitativ höherwertige Puffer verlangen, sowie die Erhöhung der Mindestreserveanforderung, die zusätzliche Mittel bindet. In der Summe entsteht daraus ein struktureller Druck, der durch kapitalmarktbasiertes Funding abgefedert werden muss. Pfandbriefe sind in diesem Zusammenhang das zentrale Instrument, weil sie im Schweizer Rahmenwerk auf ein spezialisiertes, gesetzlich geschütztes Emissionssystem zurückgreifen, das auch in anspruchsvollen Marktphasen verlässlich funktioniert. Die Ursachen der aktuellen Refinanzierungsprobleme lassen sich somit folgendermassen zusammenfassen:

• Abbau der SNB-Devisenreserven: In den letzten drei Jahren hat die Schweizerische Nationalbank zur Inflationsbekämpfung massiv Devisenreserven verkauft. Das entzieht dem Bankensystem CHF-Liquidität – bei gleichzeitig anhaltendem Kreditwachstum.
• Steigende Immobilienpreise: Der kontinuierliche Preisanstieg bei Wohn- und Geschäftsliegenschaften erhöht das Finanzierungsvolumen.
• Erhöhte Liquiditätsanforderungen: Vor allem für systemrelevante Banken gelten strengere Vorgaben zur Liquiditätshaltung.
• Höhere Mindestreserven: Sämtliche Banken müssen mehr Mittel bei der SNB hinterlegen, was den Handlungsspielraum zusätzlich einschränkt.

5. Die Rolle der Pfandbriefbank

Die Pfandbriefbank schweizerischer Hypothekarinstitute ist ein spezialisiertes Refinanzierungsinstitut, das für angeschlossene Banken Pfandbriefe emittiert und die Mittel als zweckgebundene Darlehen gegen hypothekarische Sicherheiten weiterreicht. Ihr Geschäftsmodell basiert auf einem gesetzlich verankerten Rahmen, der die Qualität der Deckungsobjekte, die Verwaltung der Sicherheiten und den Gläubigerschutz detailliert vorgibt. Ein zentrales Merkmal ist die gesetzliche Vorgabe, Eigenmittel in Höhe von 2 Prozent der ausstehenden Pfandbriefe zu halten. Diese Mindestquote sorgt für eine zusätzliche Sicherheitsmarge und bedeutet in der Praxis, dass steigende Emissionsvolumen regelmässig durch Kapitalerhöhungen flankiert werden, damit die Quote komfortabel eingehalten wird. Für Anleger und Regulierung ist diese Konstruktion attraktiv, weil sie Haftungsklarheit schafft und die Stabilität des Systems erhöht. Für Banken ergibt sich der Vorteil, dass sie über die Pfandbriefbank langfristige CHF-Mittel zu wettbewerbsfähigen Konditionen beziehen können, die sich gut mit Liquiditäts- und Refinanzierungszielen in Einklang bringen lassen. Weitere Informationen zur Pfandbriefbank und ihrer Rolle in der Refinanzierung finden Sie hier.

6. Die Rolle der Pfandbriefzentrale

Die Pfandbriefzentrale der schweizerischen Kantonalbanken erfüllt eine analoge Aufgabe für den Kreis der Kantonalbanken. Auch sie emittiert Pfandbriefe und leitet die Mittel als gedeckte Darlehen weiter, wobei die Deckung über hypothekarische Sicherheiten erfolgt und strenge Anforderungen an Belehnung, Wertermittlung und Überdeckung gelten. Die Pfandbriefzentrale ist damit das Schwesterinstitut zur Pfandbriefbank, jedoch mit Fokus auf die Kantonalbankengruppe. Gemeinsam bilden beide Institute das Rückgrat des Pfandbriefsystems in der Schweiz, das den Kapitalmarkt eng mit der Immobilienfinanzierung verknüpft und die Kreditschöpfung in geordneten Bahnen hält. Für Investoren entsteht durch diese duale Struktur ein breites, liquides und qualitativ hochwertiges Anlageuniversum in Schweizer Franken, das sich über Laufzeiten staffeln lässt und in der Asset Allocation als stabiler Baustein dient.

7. Nachfrage nach Pfandbriefanleihen

Die Investorennachfrage konzentriert sich auf Akteure, die Qualität, Planbarkeit und regulatorische Verwendbarkeit schätzen. Banken setzen Pfandbriefe zur Steuerung der Liquiditätskennzahlen ein und erhalten ein Instrument, das mit den internen Treasury-Zielen kompatibel ist. Versicherungen und Pensionskassen finden in Pfandbriefen eine Anlage, die in Schweizer Franken stabile Erträge liefert und zugleich mit einem besonders robusten rechtlichen Rahmen unterlegt ist. Diese Nachfrage stützt die Markttiefe und trägt dazu bei, dass Emissionen über den Zyklus hinweg gut platzierbar bleiben. Für Emittenten entsteht dadurch eine Refinanzierungsquelle, die in Stressphasen eher zugänglich ist als unbesicherte Alternativen. Für Anleger ergibt sich ein Rendite-Risiko-Profil, das in der CHF-Welt nur wenige Substitute hat.

8. Warum sich ein Gespräch mit einem Hypothekarexperten von HYPOHAUS lohnt

Die aktuelle Marktlage zeigt: Hypothekenfinanzierung ist komplexer geworden. Für Privatpersonen wie auch für Investoren lohnt es sich daher, die individuelle Finanzierungssituation genau zu prüfen und mögliche Optimierungen auszuloten. HYPOHAUS als unabhängiger Hypothekarexperte bietet hier wertvolle Unterstützung – von der Analyse bestehender Hypotheken bis zur massgeschneiderten Finanzierungsstrategie.

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