Steuern sparen mit Wohneigentum: Worauf Immobilienbesitzer achten sollten

Wohneigentum ist in der Schweiz nicht nur eine persönliche Entscheidung, sondern auch ein wichtiger finanzieller Faktor – gerade im Steuerkontext. Wer seine Immobilie clever nutzt, kann Jahr für Jahr steuerlich profitieren. Voraussetzung dafür ist allerdings ein gutes Verständnis der Regeln und eine vorausschauende Planung.

Veröffentlicht am: 12. Mai 2025 | Lesezeit: ca. 2 Minuten

Nutzung der Immobilie: Selbstbewohnt oder vermietet?

Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich je nachdem, ob Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen oder vermieten:

• Bei Vermietung müssen Mieteinnahmen als Einkommen versteuert werden.
• Bei Eigennutzung wird der sogenannte Eigenmietwert besteuert, also ein fiktiver Betrag, der rund 60–70 % der Marktmiete ausmacht. In diesem Blog-Artikel haben wir bereits über den Eigenmietwert geschrieben. Es steht derzeit zur Debatte, dass der Eigenmietwert abgeschafft wird.

Zusätzlich können je nach Kanton eine Liegenschaftssteuer sowie Vermögenssteuern auf den Immobilienwert anfallen.

Welche Ausgaben sind steuerlich abziehbar?

Immobilienbesitzerinnen und -besitzer können verschiedene Kosten vom steuerbaren Einkommen abziehen sofern sie bestimmte Kriterien erfüllen. Zu den wichtigsten gehören:

• Hypothekarzinsen: Diese sind voll abziehbar und bieten somit steuerliches Potenzial. Wichtig ist dabei die Abstimmung auf die individuelle Finanzierungssituation.
• Werterhaltende Renovationen: Zum Beispiel der Austausch von Fenstern oder Malerarbeiten. Nicht abzugsfähig sind hingegen wertvermehrende Massnahmen wie der Einbau einer Sauna.
• Pauschalabzug: In Jahren mit wenig Unterhalt erlaubt der Fiskus pauschale Abzüge von 10–20% je nach Alter der Immobilie und Kanton.
• Indirekte Amortisation über die Säule 3a: Wer anstelle direkter Rückzahlung der Hypothek in die gebundene Vorsorge der 3. Säule einzahlt, kann Beiträge vom steuerbaren Einkommen abziehen und die Hypothek dennoch indirekt tilgen.

Auch Energieeffizienz-Massnahmen wie die Umrüstung auf eine Wärmepumpenheizung können steuerlich begünstigt sein. Die genaue Abzugsfähigkeit variiert kantonal.

Mehr zu Renovationsabzügen finden Sie hier im UBS-Ratgeber.

Beim Verkauf oder bei Erbschaften: Steuerfolgen frühzeitig einplanen

Wer eine Immobilie verkauft, muss je nach Gewinn die Grundstückgewinnsteuer bezahlen. Diese lässt sich reduzieren, etwa durch nachweisbare Investitionen in den Werterhalt oder durch lange Besitzdauer. Wird eine Ersatzliegenschaft zur Selbstnutzung gekauft, kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden.

Auch bei Erbschaften oder Schenkungen fällt je nach Kanton eine Steuer an. Hier ist der Verwandtschaftsgrad entscheidend: je entfernter, desto höher die Abgaben. Für detaillierte Informationen und für eine professionelle Steuerberatung ist es hilfreich, eine Steuerexpertin oder einen Steuerexperten zu fragen. Gerne vermitteln wir Ihnen kompetente Fachkräfte aus Ihrer Region.

Finanzierung und Steuern zusammendenken

Eine durchdachte Finanzierung kann wesentlich dazu beitragen, steuerlich zu profitieren. Dabei geht es nicht nur um Zinsen, sondern um die gesamte Struktur der Hypothek: Laufzeit, Amortisationsform und Flexibilität sollten finanziell wie steuerlich im Einklang mit Ihren Zielen stehen.

Gerade bei Renovationen oder geplanten Investitionen lohnt sich eine Abstimmung mit dem Kapitalgeber, um Tragbarkeit und steuerliche Wirkung optimal aufeinander abzustimmen.

Finanzierungsstrategie mit Weitblick: HYPOHAUS begleitet Sie dabei

Ob Sie eine Immobilie kaufen, renovieren oder langfristig finanzieren möchten – die passende Hypothek ist entscheidend. Als unabhängige Hypothekarexperten unterstützen wir Sie dabei, individuelle Finanzierungslösungen zu finden, die zu Ihrer Lebenssituation und Ihren Zielen passen.

Dabei vergleichen wir Angebote von Banken, Versicherungen und Pensionskassen und behalten nicht nur die Konditionen, sondern auch die langfristige Tragbarkeit im Blick.

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