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Beim Erwerb von Wohneigentum mangelt es nicht selten am passenden Grundstück oder am nötigen Kleingeld für das perfekte Eigenheim. Eine Liegenschaft im Baurecht kann genau für solche Szenarien eine geeignete Lösung darstellen. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem rechtlichen Konzept? Wir werfen einen genaueren Blick darauf, was es bedeutet, Wohneigentum im Baurecht zu besitzen und welche Aspekte dabei berücksichtigt werden müssen.
Definition des Baurechts
Beim Erwerb einer Immobilie im Baurecht erwirbt der Käufer das Recht, auf einem fremden Grundstück für eine festgelegte Zeitdauer ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Das Grundstück selbst bleibt im Eigentum des Grundeigentümers. Als Ausgleich für dieses Nutzungsrecht entrichtet der Käufer üblicherweise einen jährlichen Baurechtszins. Um das Baurecht rechtswirksam zu etablieren, muss es als dauerhafte und eigenständige Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden. Die Dauer des Baurechts kann für mindestens 30 Jahre, jedoch maximal 100 Jahre vereinbart werden. Bei Auslaufen des Baurechtvertrages erhält der Baurechtnehmer eine vordefinierte Entschädigung (Heimfall) für seine Immobilie, die anschliessend in den Besitz des Baurechtgebers übergeht – sofern der Baurechtsvertrag nicht verlängert wird.
Der Baurechtsvertrag
Sämtliche Einzelheiten des Baurechts werden im Baurechtsvertrag festgehalten. Dazu zählen bspw. der Umfang des Baurechts (was darf gebaut werden?), die Dauer des Baurechts, der Baurechtszins oder die Heimfallbedingungen. Dieser Vertrag muss öffentlich beurkundet und im Grundbuch vermerkt sein, um rechtswirksam zu sein.
Was gilt es speziell zu beachten?
Baurechtsnehmende müssen aufgrund der klar definierten Laufzeit die persönlichen Vorhaben und Pläne frühzeitig bedenken. Eine grosse Rolle spielt in diesen Überlegungen auch, wer der Baurechtsgeber ist. Vielfach handelt es sich beim Baurechtsgeber um Institutionen der öffentlichen Hand, welche Interesse daran haben, die Baurechtsverträge frühzeitig zu verlängern. Zudem gilt es zu beachten, wie der Baurechtszins definiert ist und ob dieser an einen unabhängigen Teuerungsindex gekoppelt ist.
Welche Vorteile habe ich als Baurechtsnehmer?
Als Käufer einer Liegenschaft im Baurecht profitieren Sie von einem tieferen Kaufpreis, da Sie die Immobilie ohne das zugrundeliegende Grundstück erwerben. Entsprechend sind Eigenkapitalbedarf, die Hypothek und folglich auch die Zinsbelastung tiefer als bei einer Liegenschaft ohne Baurecht. Für das Recht, die Liegenschaft auf dem Grundstück nach Ihren Wünschen besitzen und gestalten zu können, ist ein Baurechtszins zu entrichten.
Fazit
Insgesamt verkörpert das Baurecht eine attraktive und flexible Alternative, Bauwerke auf einem fremden Grundstück zu errichten. Eine eingehende Prüfung sämtlicher Baurechtsaspekte ist jedoch unumgänglich und die Beanspruchung von unabhängiger professioneller Beratung sehr empfehlenswert. Dadurch kann sichergestellt werden, dass sämtliche Interessen beleuchtet, kritisch hinterfragt und geschützt werden.
